Закон во Вьетнаме о недвижимости для иностранцев

• При покупки недвижимости во Вьетнаме иностранец получает Свидетельство Собственности на свое имя сроком на 50 лет с дальнейшим продлением. 
• Вьетнамское государство не отбирает частную собственность у иностранцев в случае их отсутствия в стране.
• Купить недвижимость во Вьетнаме может совершеннолетний гражданин любой страны при наличии загранпаспорта с действующей визой.
• При покупке недвижимости во Вьетнаме иностранец не имеет, к сожалению, никаких льгот по получению ВНЖ или долгосрочной визы.

См. Закон о недвижимости для иностранцев  99/2015/ND-CP 

В оригинале на вьетнамском языке можно  посмотреть закон на сайте министерства строительства.

Аренда или собственность?

Рынок недвижимости Вьетнама впервые открылся иностранцам: местные жители лояльно относятся к приезжим, а законы позволяют покупать недвижимость на свое имя.

Земля во Вьетнаме является национальным достоянием и по-прежнему принадлежит государству.  Частная собственность на участок земли ограничена 50 годами для застройщика комплекса. 

Это не аренда на 50 лет, а именно собственность подтвержденная сертификатом, выданным министерством строительства. 

В эти годы у собственника квартиры есть полные права – сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить.

Спустя 50 лет застройщик продлевает контракт с государством, также и владелец квартиры переоформляет сертификат собственности еще на полвека.

Терминология:

право аренды — это возможность только проживать / пользоваться недвижимостью, без права: продать, сдать в субаренду, подарить,  завещать и передавать по-наследству.

право собственности — это возможность и проживать / пользоваться недвижимостью, и право продать, и сдавать в аренду,  и подарить, и завещать и передавать по-наследству.

Поэтому право собственности во Вьетнаме на недвижимость ограничено только во времени, но не ограничено в возможностях.

Красную книгу / Сертификат собственности  на сданный в эксплуатацию  новый объект выдают не сразу, а в течении года происходит оформление. В течении этого времени у владельца квартиры на руках контракт с застройщиком, который подтверждает все права на квартиру и является самодостаточным документом до момента получения Свидетельства собственности.

Если вы купили квартиру и имеете контракт с застройщиком, то уже можете продать квартиру, не нужно ничего ждать. Покупатель вашей квартиры оформит Свидетельство Собственности уже на свое имя.

Какие есть ограничения в законах Вьетнама конкретно для иностранцев?

1. Основное ограничение для иностранцев желающих купить квартиру во Вьетнаме выражается в том, что при покупке вторичной недвижимости от вьетнамского продавца, — иностранец не может переоформить на свое имя Свидетельство собственности на квартиру, если в этом доме уже есть 30 % владельцев иностранцев.

Согласно закону о недвижимости №  99/2015/NĐ-CP :  в одном доме иностранцам не может принадлежать больше чем 30 % квартир. И также не более 250 домов или вилл в одном районе. Обязанность контролировать данное процентное соотношение возложена на орган, выдающий свидетельства собственности.

Решение: При покупке вторичной недвижимости от вьетнамского хозяина необходимо, чтобы он подписал у нотариуса Дарственную на имя иностранца (а не контракт купли-продажи). После чего нужно заплатить налог с подарка и подать документы на смену имени в свидетельстве собственности. Если в доме соотношение еще не нарушено и есть  «вакантные места» для иностранцев, то можно получить свидетельство собственности  иностранцу на свое имя. Если в доме уже есть 30 % иностранных хозяев, то необходимо ждать, когда кто-то из них продаст свою квартиру вьетнамцу и, тем самым, высвободит место. В настоящий момент (2018 год) только в одном самом первом доме, построенном 6 лет назад — Muong Thanh Grand — уже есть 30% иностранных хозяев. Во всех остальных новых проектах 95 % хозяев = вьетнамцы.

________________

2. Второе ограничение — иностранец может купить квартиру и получить Свидетельство собственности не во всех Новых объектах / домах. Есть изначально объекты недвижимости предназначенные для особой категории: для военных, для госслужащих, для малообеспеченных семей = так называемое социальное жилье. 

Застройщик / владелец объекта сразу объявляет: может он продавать иностранцам квартиры или нет.

Некоторые проекты выделяют только несколько этажей, на которых иностранец может купить квартиру на свое имя.

Некоторые проекты социального жилья предупреждают, что у них есть 2 категории квартир:

• социальные квартиры
• коммерческие квартиры

Иностранец не может быть владельцем социальной квартиры, но может купить на свое имя коммерческие квартиры. Поэтому важно уточнить у продавца / и у застройщика,- данная квартира к какой категории относиться?

Если вы не хотите работать с агентствами недвижимости и покупаете у вьетнамского друга без посредников, — то может оказаться, что продавец сам не знает, к какой категории относиться его квартира, или может заведомо дезинформировать, надеясь быстро продать.

Решение: необходима профессиональная помощь агентства недвижимости, которое обеспечит прозрачность и точность информации и проконтролирует сделку.

____________________

3. Третье (последнее) ограничение. Покупка земельного участка под строительство, либо покупка уже готового частного дома = иностранцем = содержит в себе ряд важных моментов.

• во Вьетнаме очень дорогая земля, это  останавливает многих иностранцев. Это основное ограничение, все остальное решается документально, если вы работаете с профессиональным агентством недвижимости.
• можно купить иностранцу на свое имя участок земли / дом = только в рамках Нового проекта, а не где захотел там и купил. У вьетнамцев нет такого ограничения, это только для иностранцев.
• если у иностранца возникла необходимость купить вторичную недвижимость: землю / дом, то необходимо знать, что (пока не вышел новый закон) невозможно переоформить Свидетельство собственности продавца-вьетнамца на  имя иностранца.  Решений может быть 2:

-Оформление в офисе нотариуса  от продавца вьетнамца Дарственной на имя иностранца.

-Оформить контракт купли-продажи от вьетнамца на имя компании, принадлежащей иностранцу. На основании контракта можно переоформить Свидетельство собственности на имя компании.  В данном варианте важно строго следовать процедуре переоформления документов — самостоятельно иностранец не сможет правильно все сделать. Обращайтесь за помощью к профессионалам, у кого уже был подобный позитивный опыт!  Иначе, если делать не зная точной схемы, —  возможны критические ошибки при подаче документов, в этом случае переоформить Свидетельство собственности вьетнамского продавца на имя иностранной компании не удастся.

Выводы по всей теме:

Не смотря на «молодость» вьетнамских законов касательно прав иностранцев  — все можно решить при правильном подходе. Компания ZimavTeple Co. Ltd., имеет успешный опыт в оформлении сделок с недвижимостью. Благодаря сотрудничеству с проверенными юристами, мы решаем все поставленные задачи и гордимся результатами!

Посмотрите еще другие ответы на часто задаваемые вопросы:

А для самых «боязливых» покупателей, кто где-то в интернете нашел «пугалки» о Вьетнаме — мы специально сняли видео консультации с вьетнамским юристом, который опровергает необоснованные опасения.

Консультация по законам Вьетнама касательно приобретения недвижимости иностранцами — была получена  у независимого вьетнамского юриста: Дао Тан Туана / Đào Thanh Tuấn, его интервью представлено в этом видео.