fbpx

Что такое кондотель во Вьетнаме?

Что такое кондотель во Вьетнаме

Кондотель – это  продукт нового времени, сплав трех типов недвижимости:

  • собственно роскошный отель с инфраструктурой: бассейн, тренажерный зал, сауна, детская игровая комната, бизнес центр, консъерж, сервис по уборке. У отеля есть инструменты для поиска и обслуживания клиентов на посуточную аренду и осуществления всех функций по поддержании отеля в должном состоянии – ремонте, ежегодном обновлении постельного белья и прочего имущества;
  • апартаменты с кухней и всеми удобствами полноценной квартиры;
  • клубное членство с возможностью обмена на проживание в других отелях сети этого бренда и получение разных привилегий внутри системы.

Застройщики кондотелей продают отельные номера всем желающим по специальной программе, которая исключает переход номера в частную собственность покупателю. Единицей для покупки служит отельный номер с конкретными параметрами:  этаж, номер квартиры, площадь, вид из окна.

При покупке номера в кондотеле во Вьетнаме – подписывается с застройщиком ( владельцем кондотеля ) контракт о сотрудничестве на 50 лет. В чем состоит суть этого сотрудничества и как понять подходит ли этот вид недвижимости именно вам, мы рассмотрим на основании двух списков: минусов и плюсов.

Для наглядности будем использовать условия кондотеля: “Beau Rivage”, подтвержденные контрактом с застройщиком. По другим кондотелям условия могут немного отличаться – уточняйте подробности дополнительно.

Минусы владения номером в кондотеле:
  • ограничения по времени собственного использования только 15 дней в году  (* только для владельцев Студий это ограничение, владельцы квартир: 2 BR / президентский номер могут проживать),
  • необходимость оплачивать подоходный налог со своего дохода. Для резидентов это 10 % от суммы, для не резидентов это 20 % от суммы. (Если вы проживаете во Вьетнаме менее 183 дней вы не резидент).

Плюсы владения номером в кондотеле:

  • отдых 15 дней в году в своем номере бесплатно или можно самостоятельно сдать его в аренду только на свои 15 дней, или подарить бесплатное проживание в 5 * отеле любимому / нужному вам человеку: начальнику, деловому партнеру и пр.;
  • возможность использовать систему обмена RCI и поехать отдыхать в другой отель, находящийся в другом городе или даже в другой стране (получается такое свое агенство по бронированию отдыха),
  •  членство в элитном клубе, дающее привелегии и скидки на дополнительный сервис и услуги сети этого отеля.
  • пассивный доход от деятельности отеля  в размере 7- 8 % от стоимости вашего номера ежегодно в течении первых 5 лет,
  • а далее прогрессивное увеличение на 1% в последующие годы, до 9 и 10, составляет 12%.
  • Начиная с 11-го года, инвестор будет иметь 2 политики:

1).  обязуется получать минимальную прибыль в размере 12% / год в течение всего срока реализации проекта,

2).  распределение прибыли будет в соотношении 70% инвесторам и 30 % отелю.

 

Продать номер в кондотеле можно:

  • самостоятельно любому частному лицу, оплатив кондотелю одноразовый платеж за смену имени в контракте на нового владельца;
  • А также сам кондотель может выкупить обратно у вас номер только через 5 лет на таких условиях: через 5 лет + 20% к цене, а через 10 лет + 50% к цене по контракту.

Получается – вывести денежки  выгодно после 5 летнего владения – не составит труда, так как сам застройщик обязуется по контракту предоставить клиентам такую возможность!

Подробный расчет доходности номера в кондотеле во Вьетнаме:

  • купили номер по цене 100.000 $
  • обещают прибыль в размере 8 % (всегда грязными)
  • прибыль будет насчитываться с суммы покупки по контракту минус ндс 10% – это значит с 90.000 $
  • 8% от 90.000  это = 7.200 $ ваша годовая прибыль, но из этой суммы бухгалтерия застройщика обязана уплатить ваш подоходный налог 20% , это 1.440 $
  • итого после уплаты налогов остается чистыми: 5.760 $ в год.

Получается, что вложив в кондотель 100.000 $ – вы пассивно сможете получать чистыми 5,7 % в год  (в течении первых 5 лет владения, а после прибыль будет выше).

Этот показатель почти в 2 раза превышает прибыли от подобных предложений в Европе, там выходит 3% чистыми после уплаты всех налогов ( в Германии налоги забирают 50% прибыли, во Франции 80%).

Что думают о кондотельной недвижимости сами вьетнамцы?

  • Это немного больше, чем дает вьетнамский банк, доход по вкладу которого равен 5% годовых.
  • Для вьетнамских инвесторов это интересно еще и с позиции повышения своего статуса – владеть номером в роскошном отеле сейчас очень популярно. Это показывает уровень доходов человека, этим можно похвастаться в компании друзей. Для вьетнамцев данная модель пассивного дохода не только выгодна, но и престижна – они вкладывают в экономику своей страны, их денежки помогают Вьетнаму развиваться. А для гражданина маленькой страны (стоящей почти в конце мирового списка благополучия) ощущать себя частью легенды пятизвездочного уровня – очень приятно. А раз это так, значит местные не зря доверяют такой системе, как кондотель, свои кровно заработанные денежки.

По каким критериям мы оцениваем уровень риска?

  1. Особенность расположения:
  • Пляжи во Вьетнаме входят в список  самых красивых пляжей Мира.
  • Погодные условия привлекают иностранных туристов в зимнее время, когда в европейских странах отдых испорчен холодной погодой.  Кроме этого в регионе развит местный туризм и поток туристов из близлежащих азиатских стран – особенный вклад в этом приносит Китай, обеспечивающий заполняемость гостиниц круглый год.

2. Экономические показатели региона:

  • Вьетнам – получает основной доход от экспорта сырья: кофе, рис, фрукты,  – это аграрная страна. В том числе это экспорт каучука, продажа нефти, морепродуктов (много ферм по выращиванию морепродуктов).
  • Туристический бизнес за последние 10 лет сильно вырос и развился, пополняя бюджет страны и обеспечивая развитие инфраструктуры постоянным спросом со стороны как местных таки иностранных туристов. Учитывая, что себестоимость продуктов питания небольшая – Вьетнам может похвастаться доступными ценами на морские деликатесы: устрицы, креветки, лобстеры и прочие морские гады. Не говоря уже о разнообразии фруктов, которые здесь можно попробовать круглый год.
  • Стоимость труда во Вьетнаме сравнительно с соседними странами – значительно меньше, что позволяет предприятиям гостиничного сервиса минимизировать производственные расходы и тем самым минимизировать риск перерасхода средств. Это соответственно сказывается на стоимости предоставляемых услуг – предлагая туристам хорошие цены на отдых и сервис. Отдых на курортах Вьетнама гораздо дешевле, чем отдых на курортах Китая, поэтому именно китайцы составляют бОльший процент иностранных туристов, предпочитающих отдыхать не у себя в стране, а в соседнем Вьетнаме.
  • В связи с улучшением уровня жизни населения (население Вьетнама: 94.600.000 человек по данным за 2018 год) – туристические курорты Нячанга заполнены местными отдыхающими в период летних месяцев (детские каникулы) – тем самым обеспечивая заполняемость в то время года, когда число иностранных туристов снижается.

3. Политика по отношению к иностранцам и развитию туризма:

  • Во Вьетнаме в 2015 году снято ограничение для иностранцев в покупке недвижимости – это позволило получить приток зарубежных инвестиций в строительство объектов недвижимости. В период с 2016 – 2018 года во Вьетнаме наблюдался строительный бум ориентированный в основном на жилые комплексы. С 2018 года по настоящее время произошла смена ориентира на строительство инвестиционных объектов недвижимости для решения бизнес задач: отели, кондотели, торговые и развлекательные центры, парки аттракционов.
  • Разрешили работу казино, что еще более привело к увеличению азартно-настроенных туристов.

4. Конкуренция на рынке капитала:

  • Процент вьетнамских банков по вкладу составляет 5% годовых. Что заставляет инвесторов искать другие варианты вложения капитала  – более прибыльные. В то время как процент по кредиту: 8-12 % годовых.  Инфляция во Вьетнаме вещь малозаметная 1.5 – 2 %  в год и не на все виды товаров и услуг, а в зависимости экспортные это материалы или местные.
  • Курсы валют: стоимость доллара во Вьетнаме за последние 10 лет выросла: с 21.000 внд за 1 доллар США до 23,500 внд, – то есть незначительно.  И меняется + – 1%
  • Застройщики стали предлагать инвестиционные продукты, дающие большую прибыль – продажа номеров в кондотелях, причем с дополнительными бонусами в виде бесплатного проживания 15 дней и получения VIP скидок на услуги отеля.
  • Для местных инвесторов это оказалось более привлекательно, чем другие варианты вкладов: в гос.аблигации, акции, золото и прочее. Фаворитом в выборе объекта вложений у вьетнамцев является – покупка земли, однако прибыль от этого они смогут получить только после ее продажи, когда стоимость будет в 2-3 раза выше, а это через 15-20 лет.  Возможность получать доход с инвестиций уже в первый год в виде живых денег – привлекает все больше инвестиций в кондотели.
  • Надо отметить, что рынок вьетнамской недвижимости пока все-еще закрытый – ориентирован на местных, и менее заинтересован в иностранных инвесторах. Застройщикам пока хватает местных потребителей. Однако, по нашему мнению, такое положение дел скоро измениться.

5. Высокая ликвидность:

  • Застройщики кондотелей объявляют 4-5 звездочный стандарт качества строительства и обслуживания. Привлекаются лучшие современные технологии, привлекаются дизайнерские, управляющие компании с мировым опытом. Так, большинство отелей во Вьетнаме подписывают договора с Гостиничными Цепями. Таким образом Вьетнамский рынок включается в глобальные процессы – сюда проникают корпорации, владеющие гостиничными цепями с всемирно известными  отельными брендами: Intercontinental, Sheraton, Regent, Best Western, Park Hyatt и многие другие.
  • Недавно глобальная группа по управлению отелями InterContinental Hotels Group (IHG) – подписала контракт на управление объектами застройщика BIM Group на Фукуоке, что позволило еще до окончания строительства отелей – начать их рекламу, вводить во все реестры и бронировать номера! 

Кому подходит покупка кондотеля во Вьетнаме?

Эта модель получения пассивного дохода подойдет инвестору, который стремиться расширить свой инвестиционный портфель – не держать все яйца в одной корзине, т.е. диверсифицировать капитал.  Хорошо иметь источники дохода с разных стран и с разных вариантов собственности – для того чтобы снизить риски. Если рубль упал, то прибыль полученная за границей компенсирует этот провал тем, что прибыль поступает в другой (более твердой по сравнению с рублем) валюте.

Часто в последнее время европейские банки вынуждают своих клиентов предоставить документы о происхождении денег и отчитаться о своих доходах за последние 15 лет. Или вводят налог на сумму на счету вкладчика, превышающую установленный порог.

Поэтому многие вкладчики выводят свои сбережения из банка и думают куда их понадежнее вложить, дабы избежать неприятностей, которые иногда случаются у банков – чтоб не конфисковали, не заморозили на счету и прочее.

Чтобы купить недвижимость в Европе – практически всегда требуется документ о происхождении денег – замкнутый круг.

Поэтому инвесторы, столкнувшиеся с подобной ситуацией,  рассматривают только те страны, где при покупке недвижимости не нужно демонстрировать происхождение денег.

И к тому же возможность получать дивиденды пусть немного, но больше, чем в Европе – само по себе не плохо. Вьетнам для этой цели очень даже подходит: отельная недвижимость здесь дорогая – можно сразу хорошую сумму «пристроить», доход гарантированный, справок о происхождении денег не требуют.

Не подходит данная модель для тех инвесторов, которые хотят получать больше прибыли и могут, например, поднять 15-30 % годовых, прокрутив деньги в своем бизнесе, например: побольше купил товара в Китае, побольше продал со своей маржой – вопрос только в маштабировании и расширении рынка сбыта. Тут есть риски, и работать нужно не покладая рук, но оно того стоит. Каждый выбирает то, что ему больше всего подходит.

Частые вопросы покупателя  номера в кондотеле и ответы на них:

Могут ли иностранцы покупать номера в кондотелях во Вьетнаме?
Стоимость в договоре фиксируется только в местной валюте или USD?
Оплата за объект в местной валюте или USD?
Выплаты дохода в местной валюте или USD?
Какой налог с полученного дохода нужно платить во Вьетнаме? Как происходит процесс оплаты?
Где можно посмотреть график изменения стоимости вьетнамского донга за последние 5 лет, чтобы понять насколько валюта Вьетнама устойчива по отношению к доллару?
С кем покупатель номера в кондотеле подписывает контракт на управление: с управляющей компанией или с застройщиком?
Сколько процентов от общего количества номеров уже продано застройщиком?
Как идет наследование номера в кондотеле, нужно ли подписывать дополнительные документы?
Существует ли во Вьетнаме налог на имущество (недвижимость) для иностранцев?
Секция
Могут ли иностранцы покупать номера в кондотелях во Вьетнаме?

Иностранцы могут покупать номера в кондотелях, но не все кондотели во Вьетнаме работают с иностранными инвесторами.

Самый популярный отельный бренд во Вьетнаме: компания Vinperl не продает иностранцам.

Стоимость в договоре фиксируется только в местной валюте или USD?

Стоимость фиксируется только в местной валюте VND – вьетнамский донг очень стабилен по отношению к USD.

Оплата за объект в местной валюте или USD?

Инвестор может оплатить покупку инвестиционной недвижимости только в местной валюте VND – вьетнамский донг. Однако, делая перевод из своего банка инвестор может отправить сумму в USD эквивалентную сумме  в VND – вьетнамский банк получателя платежа самостоятельно конвертирует доллары во вьетнамские донги. 

Выплаты дохода в местной валюте или USD?

Выплаты прибыли инвестору осуществляются только в местной валюте VND – вьетнамский донг.

Какой налог с полученного дохода нужно платить во Вьетнаме? Как происходит процесс оплаты?

Бухгалтерия застройщика обязана оплатить за иностранного клиента 20 % налог на доходы физ.лиц с его чистой прибыли перед тем как перечислять прибыль на банковский счет клиента.

Клиент может предоставить реквизиты своего счета, как местного банка во Вьетнаме, так и заграничного банка, однако, стоит учесть, что банк получателя конвертирует вьетнамские донги в валюту вашего счета. Поэтому, чтобы избежать двойной конвертации – лучше использовать для получения прибыли:

-либо долларовый счет в банке страны вашего проживания,

-либо счет открытый Вами во Вьетнаме в местной валюте VND.

Где можно посмотреть график изменения стоимости вьетнамского донга за последние 5 лет, чтобы понять насколько валюта Вьетнама устойчива по отношению к доллару?

Статистика курса вьетнамского донга  / VND  к доллару США / USD за последние 5 лет

Источник:   investing.com/currencies/usd-vnd

С кем покупатель номера в кондотеле подписывает контракт на управление: с управляющей компанией или с застройщиком?

Покупатель подписывает 2 контракта с застройщиком:

  • первый контракт: на покупку номера (аренда 50 лет)
  • второй контракт: на управление
Сколько процентов от общего количества номеров уже продано застройщиком?
  • Арияна: 90 % продано
  • АБС Централ: 100 % продано
  • Бу Риваж: 80 % продано (со слов офиса застройщика)
Как идет наследование номера в кондотеле, нужно ли подписывать дополнительные документы?

Процедура наследования недвижимости во Вьетнаме идет также как в России, а значит не быстро. На основании документов о родстве, переведенных на вьетнамский язык с подтверждением через консульство России.

Чтобы облегчить и убыстрить процедуру наследования во Вьетнаме желательно после покупки недвижимости, имея на руках оригинальный контракт, подтверждающий права на квартиру – обратиться в офис нотариуса для составления либо завещания, либо доверенности на продажу на имя человека, который по желанию владельца должен унаследовать его собственность. Легче и быстрее это сделать во Вьетнаме при личном присутствии владельца недвижимости с копией паспорта человека, которому он хочет передать свою квартиру.

Можно составить завещание на квартиру во Вьетнаме также у нотариуса в России, но в этом случае ваш контракт с застройщиком придется переводить на русский язык и заверять в консульстве Вьетнама, чтобы подтвердить перевод.

Существует ли во Вьетнаме налог на имущество (недвижимость) для иностранцев?

Налога на имущество (недвижимость) во Вьетнаме нет:  ни для иностранцев, ни для местных.

Выбираю между обычной квартирой для арендного бизнеса и номеров в кондотеле, что лучше?

Квартира в обычном здании (уровня 2 звезды) стоит гораздо дешевле номера в кондотеле 5 звезд. Частная квартира также может сдаваться в аренду и приносить точно такой же доход как и кондотель, если вы занимаетесь вопросами аренды самостоятельно, или подписали контракт с управляющей компанией.

Разница в том, что владея  частной квартирой вы хозяин барин – как решите, так и будет: хотите проживаете в своей квартире, хотите сдаете, хотите продаете… А владея номером в кондотеле у вас нет такой свободы в решениях, но зато нет никакого головняка с содержанием квартиры, ремонтом и прочее – и есть пассивный доход.

Подборку вариантов с ценами и подробным описанием только для инвестирования смотрите на странице:

Нужно больше информации по инвестиционной недвижимости в Нячанге?

Вы можете отправить нам запрос на подбор вариантов под ваш бюджет и параметры.

Меню
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru