Анализ рынка недвижимости на курорте Нячанг во Вьетнаме

История рынка недвижимости в Нячанге

В 2014 – 2015 годах мы наблюдали активный спрос на недвижимость в Нячанге. По-сути жилых зданий было всего два: Старый МынТань и Уплаза, и конечно этого было очень мало для курортного города. Спрос превышал предложение. Не хватало квартир для аренды, особенно в сезон все было занято, кто помнит это время – знает, как трудно было найти хорошее жилье по нормальной цене.

Застройщики тогда давали низкие цены на квартиры в новостройках от 13.000.000 внд / 560 $ за м2.  Это было обусловлено тем, что цены на землю, цемент и рабочую силу были вдвое ниже, чем сейчас. 

Но в тоже время, мало у кого было понимание инвестиционной привлекательности покупки квартиры в новостройке. Тем более планировки квартир были далеки от идеала, да и качество самого строительства тоже желало лучшего. Тем не менее низкие цены являлись очень мощным фактором, привлекающим крупных вьетнамских игроков рынка, которым было интересно прокрутить деньги с максимальной прибылью.

Вьетнамцы любят жить в частном доме, они очень ценят землю, поэтому идея проживания в недорогой квартире была интересна только малообеспеченным семьям.  А иностранных покупателей было все еще очень мало – не смотря на то, что ограничение на покупку недвижимости было снято в 2015 году, только единицы отважились на покупку квартиры в Нячанге.  Вьетнамский рынок недвижимости все еще оставался очень закрытым.

Крупные вьетнамские инвесторы выкупали квартиры в новых проектах целыми этажами еще до начала официальных продаж. И затем продавали их со своей наценкой по рыночной цене. Эта ситуация сильно подстегнула застройщиков, которые получили отличную финансовую поддержку в лице инвесторов без всяких на то оснований или гарантий со своей стороны.  Это намного выгоднее, чем брать кредит на строительство у банка, так как не нужно выплачивать никакие проценты кредитору.

2016-2017 года. Застройщики по прежнему рисовали низкие цены в контрактах, но уже  от 17.000.000 внд / 735 $ за м2.

Вьетнамские частные инвесторы стали смелее и теперь у каждого состоятельного горожанина в Нячанге была куплена квартира в новостройке, которую он купил для того, чтобы сдавать ее в аренду туристам и иметь с этого дополнительный источник дохода.

Кроме роста цен на квартиры – росли цены на землю. Такой факт, что будет распродан по кусочкам старый аэропорт в центре города, где запланировали новый престижный район с коттеджным поселком, – привел к повышению цен на землю в элитном поселке Ан Вьен.

Строительство первого международного яхт-клуба «Ана Марина» на севере города привело к подорожанию земли как в том районе, так и автоматически выросли ценники на землю в центре города.

В 2016 году началось освоение района аэропорта Камрань – там находиться красивая песчаная бухта с пляжем Бай Зай.  Здесь в это время был голый пустырь и только начались работы по строительству отелей. 

Когда мы снимали видео о строительстве комплекса «Прайм ресорт» в марте 2016 года, то цены на виллы там начинались от 250.000 долларов с мебелью в частную собственность. 

(Нам тогда это казалось очень дорого. Вернуть бы время назад! Потому что в 2019 году проект был продан другому застройщику и те же самые виллы уже продаются в 3 раза дороже и причем не в собственность, а как кондотель – инвестиционная гостиничная недвижимость.)

В это же время 2016 год –  начались продажи земельных участков под строительство вилл в новых коттеджных поселках типа «Голден Бэй» в этом районе. Цены были низкими от 25 000 $ за участок 126 м2 находящегося на второй линии за дорогой в 500 метрах от пляжа. Скупили все сами вьетнамцы, со стороны иностранцев интереса не было к мало развитому району без инфраструктуры. 

(В момент написания этой статьи – ноябрь 2019 года – стоимость такого участка составляет уже 75.000 $ – то есть цена за 3 года выросла в 3 раза!)

2017-2018 год прошел под эгидой сверх активности на рынке недвижимости.  Теперь цель инвесторов была другой: купить, чтобы позже перепродать. Застройщики стали повышать цены в контракте от 23.000.000 внд / 1.000 $ и более за м2, а продавались квартиры еще дороже.

Частный вьетнамский инвестор выкупил целый этаж в жилом комплексе Мын Тань Центральный и сделал там отель. Это положило начало нового тренда: «отель в отеле».

Как выяснилось позже – это очень удобно – недорого пользоваться инфраструктурой здания: лифтами, мусоропроводом, охраной и видеонаблюдением, а работать как полноценный отель с соответствующими ценниками на по-суточное проживание.

В дальнейшем данная концепция успешно была повторена в комплексе Ривер и Океаник. Стоимость целого этажа в Океанике была около 1.000.000 $, что в 10 раз дешевле покупки земли и строительства собственного отеля со всей инфраструктурой, за которой пришлось бы ухаживать и поддерживать в рабочем состоянии. Поэтому тренд: «отель в отеле» – стал очень популярным среди местных бизнесменов.

К этому времени стали подключаться русские инвесторы, которые активно вошли в этот вьетнамский рынок.

Но тем не менее процент сделок с иностранцами разных национальностей не превысил и 5% от общего количества сделок с недвижимостью.

А также в это время у вьетнамских инвесторов появился спрос на более качественное жилье под сдачу в аренду, и еще лучше, чтобы арендой занимался сам застройщик и платил гарантированный интерес инвесторам в размере 7 – 9 % годовых.

Так появились в продаже номера в «кондотелях». Кондотель –  это полноценный отель со всей инфраструктурой и необходимым набором сервиса для туристов.  При покупке номера – оформление идет как договор сотрудничества, но сам номер не переходит в собственность покупателю и принадлежит застройщику.

Первым застройщиком, кто успешно реализовал этот тип недвижимости, была компания Вин Групп, уверенно ведущая гостиничный бизнес в Нячанге. Этому бренду все местные сильно доверяют и поспешили вложиться в их инвестиционные проекты. Тем более это было престижно, так как давало частному инвестору ощущение своей исключительности и причастности к великому делу вьетнамского застройщика – сделать Вьетнам роскошном уголком рая на Земле. Кто отдыхал в отелях группы Винперл – уже оценил, как много красоты они создали. (Иностранцам Вин Групп не продают номера в своих проектах.)

Для вьетнамских покупателей это казалось намного привлекательнее, чем купить квартиру в частную собственность и сдавать ее самому. Опыта работать с системами букинг или агода – у вьетнамских хозяев квартир не было, часто их квартиры простаивали пустыми или приходилось очень дешево сдавать, что давало меньше прибыли, чем ожидалось.

Вьетнамские хозяева уже «уставших» от аренды квартир стали избавляться от них – продавая часто ниже рыночной цены, чтобы на вырученные деньги купить номер в кондотеле и не знать никаких проблем.

Все это привело к тому, что когда в 2019 году элитные кондотели наконец достроились и начали функционировать, цены на квартиры в частных комплексах не только не поднялись, но даже немного просели до уровня цен предыдущего 2018 года.

Рынок недвижимости Вьетнама интересен для иностранных инвесторов: здесь полным ходом идет развитие.

Рассмотрим, почему выгодно иностранцу покупать недвижимость на курорте Нячанг?

• Сам факт того, что Вы выводите денежки из своей страны (на всякий случай подальше), – уже позволяет Вам чуть лучше спать по ночам, зная, что «яйца не в одной корзине» и в случае чего – у Вас есть заначка во Вьетнаме.
• Содержание квартиры здесь стоит не дорого 25 $ в месяц. Налога на недвижимость нет.
• Вы сможете приезжать сюда отдыхать в своей квартире во время отпуска или отправлять маму / бабушку с детьми на каникулы или на всю зиму. Здесь качественные продукты питания все натуральные, интересные экскурсии и очень красивая природа!
• Для тех, кто ищет возможность получения пассивного дохода без необходимости постоянного проживания во Вьетнаме – подойдет покупка номера в кондотеле.

Мы ожидаем 2020 году, что на рынке недвижимости Вьетнама по-прежнему будет в тренде строительство кондотелей.  Поэтому иностранным инвесторам следует присмотреться по лучше к данному виду вложения денег.