fbpx

Что лучше купить: новостройку или готовое жилье в Нячанге

Хочу купить квартиру в Нячанге, выбираю между: готовым жилье и новостройкой.
Есть ли разница в оформлении документов? На что следует обратить внимание?

Новостройка или вторичка что лучше купить в Нячанге

Друзья, сегодня мы будем разбираться, что же лучше покупать в Нячанге? Готовое жилье или новостройку.

Курорт Нячанг – новый город, кто был, тот знает, у нас тут везде стройка, жаль что большенство строек это отели, а не многоквартирные дома.  Готового жилья, где иностранец может купить квартиру –  изначально не много. Большого выбора пока нет, поэтому мы все с нетерпением ожидаем новых объектов.

Важно понимать, что цена на квартиру зависит не только от стадии готовности здания, но он его престижности.

Представьте 2 отеля рядом на одной улице, но:

  • первый отель 5 звезд,
  • второй отель 1 звезда,

как вы думаете – качество и цены в этих отелей одинаковые или разные?

Точно также делятся по престижности и звёздности все жилые здания в Нячанге. Поэтому мы получаем такую ситуацию, когда готовая квартира в Нячанге с мебелью стоит дешевле, чем квартира без мебели в новостройке на котловане!

Вот наглядный пример двух зданий в одном районе – в центре Нячанга:

Готовая квартира студио = 45 м2 с мебелью вид на море в бюджетном здании Мын Тань Центр стоит 85.000 $ – этому зданию 4 года, первая линия европейский квартал.

Квартира студио = 45 м2 без мебели с видом на море в элитной новостройке Голд Кост  стоит 110.000 $ в процессе строительства, вторая линия.

Ситуация на рынке недвижимости Нячанга в 2019 году: 

  • подорожала земля не выгодно застройщикам строить бюджетные здания из-за выросшей себестоимости строительства.
  • все новостройки с этого года заявляют 5-звездочный стандарт – то есть всё это будет жилье элитного класса и даже на котловане цены на квартиры идут от 85.000 $ за студио без мебели.

Получается, что за точно такие же деньги можно купить уже готовую квартиру с мебелью и ремонтом в бюджетном / стандартном здании 2-3 звезды.

На вопрос:  “Что лучше брать готовое или строящееся?” – однозначного ответа нет, все зависит от ваших целей и возможностей.

Под возможностями мы имеем в виду:

  • не только финансы (хотя это основной момент),
  • но и время заниматься техническими вопросами (делать ремонт при языковом барьере), 
  • психические ресурсы: насколько вы готовы к сюрпризам жизни (застройщик может поменять планировку квартиры в момент строительства без последующей ответственности со своей стороны, или опоздать со сдачей в эксплуатацию на год или два…).

К сожалению, в Нячанге есть один застройщик: компания Song Da, которая заморозила 2 своих объекта:

  • Stellar в поселке Ан Вьен,
  • и Butterfly в центре города на первой линии.

Хотя до этого успешно они построили жилое здание: Uplaza и ничто не предвещало проблем. Этому застройщику все местные доверяли и накупили квартир даже юристы и помощники мэра города (не по одной квартире, а этажами). Уж кому как не им знать всю подноготную… Но никто ничего не знал!

Вывод очевиден: новостройка может затянутся на непонятное время, тогда весь смысл инвестирования именно в новостройку с целью сэкономить и получить в дальнейшем повышение цены на купленную там квартиру теряется. Этот риск никто не отменял!

Радует тот факт, что из 30 строек в Нячанге – заморожены только 2, а не 80 % новостроек как было недавно в России.

Новостройка
  • риск затянувшегося строительства
  • нет окончательной картины – стройка в процессе
  • есть рассрочка платежа до завершения строительства
  • рыночная цена на квартиру повыситься когда здание построиться – это прибыль
  • нет мебели и уюта – нужно заниматься ремонтом
  • нужно ждать – пользоваться сразу нельзя
  • нужно приезжать и решать технические вопросы, ходить по инстанциям, подключать услуги
  • возможно  разочарование от неоправданных ожиданий
  • есть возможность для самореализации и творчества при выборе цвета мебели и стиля интерьера
  • будущее
Готовое жилье
  • рисков нет – все уже готово
  • сразу понятно как выглядит квартира и все здание
  • нет рассрочки – нужна вся сумма к оплате
  • цена на квартиру фиксирована и уже не растет
  • мебель есть, можно жить или сразу сдавать в аренду и получать прибыль
  • можно сразу использовать квартиру
  • приезжаешь и сразу отдыхаешь, все бытовые вопросы уже решены
  • спокойствие и стабильность
  • приходиться мириться с той мебелью, которая уже есть в квартире
  • настоящее

Пакет правоустанавливающих документов при покупке квартиры в новостройке отличается от покупки уже готовой квартиры. Опасаться нечего, просто разный состав документов. Давайте изучать подробности.

При  покупке квартиры в новостройке  или  готовой квартиры в новом здании – пакет документов может быть в 2 вариантах:

  • Первый вариант: прямой контракт с застройщиком на Ваше имя

Специфика региона такова, что во Вьетнаме практически невозможно купить квартиру у застройщика напрямую, всегда продажа через инвестора: крупное агентство, которое выкупает в первый день все квартиры и потом продает по-штучно, об этом я подробно пишу в другой статье.  Продавец – инвестор в этом случае  переоформляет свой контракт с застройщиком на имя покупателя (на Вас), оплатив застройщику за переоформление документов  комиссию 2 % . Поэтому Вы получаете прямой контракт  с застройщиком без упоминания продавца.

  • Второй вариант: контракт с застройщиком на имя продавца-инвестора и нотариальный контракт купли-продажи инвестора с Вами. Данное оформление  идет в том случае, когда застройщик не меняет оригинальный контракт продавца инвестора на имя нового покупателя. Потому что объект уже  почти построен или недавно сдан в эксплуатацию.  В этом случае продавец инвестор оплачивает  государству 2% подоходный налог с продажи.  

!!! А после того как новостройка перейдет в статус готового жилья – застройщик  оформит свидетельство собственности на имя иностранного покупателя (на Ваше имя).  Этот процесс длительный, занимает 1-2 года для нового объекта. Поэтому те контракты, которые оформлены  являются действительными и самодостаточными до момента получения свидетельства собственности. Вы уже можете продать квартиру или сдать в аренду на основании имеющихся контрактов, не нужно дожидаться свидетельства собственности.

При покупки готового жилья  – форма документов отличается и тоже идет в 2 вариантах:

  • При покупке готового жилья в случае, когда продавец  уже имеет свидетельство собственности на квартиру, — покупатель иностранец  может переоформить свидетельство собственности на свое имя в том случае, если в доме еще нет 30% иностранных владельцев квартир. Процедура занимает 2-3 месяца, стоит 350 $ за сервис + 0,5 % государственный регистрационный сбор.
  • Если уже есть 30 % иностранных владельцев квартир в этом доме, то  сделка купли-продажи оформляется иначе: покупатель получает Дарственную, этот документ не может быть отменен без согласия обеих сторон, поэтому данное оформление юристы считают наиболее приемлемым в  случае с продажей вторичного жилья в тех объектах, где превышен допустимый законом лимит иностранцев. 

Покупатель в этом случае должен заплатить налог с «подарка» в размере 10 % от его стоимости по документам. (Эту стоимость естественно занижают, чтобы снизить налог.)

Кстати: во Вьетнаме есть категория социального жилья для малообеспеченных вьетнамских госслужащих – там иностранец (с небольшим бюджетом и большим желанием) при покупке квартиры также получает Дарственную от вьетнамского продавца.

Однако, есть нюансы именно с социальным жильем:  после получения социальной квартиры  вьетнамский госслужащий не может ее продавать в течении 5 лет. Поэтому мы бы рекомендовали проявить осторожность в этом вопросе и проконсультироваться у юристов и нотариусов о форме документов в этом случае.

Некоторые социальные объекты половину квартир делают со статусом социальные, а вторую часть обозначают как “коммерческое” жилье. Так например в новостройке HQC Plaza – много русских купило именно коммерческие квартиры. Но оформление документов там будет делаться как Дарственная от вьетнамского хозяина.

При покупке недвижимости во Вьетнаме иностранцем – оформление документов идет в соответствии с действующими законами.  Частную собственность можно и купить и продать – разница только в форме документов, но не в правах.

В любом случае, чтобы вы не выбрали новостройку или готовое жилье – компания “Зима в тепле” поможет  решить технические моменты:

  • мы подберем под ваши критерии объекты недвижимости,
  • проконтролируем сделку купли-продажи,
  • а также мы посоветуем вам проверенных ремонтников, которые при необходимости сделают ремонт и мебель под ключ.

Не нашли ответ на свой вопрос? Свяжитесь с нами – первичная консультация бесплатная.

Меню
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru