Разные формы договора – смысл один.
Рынок недвижимости Вьетнама впервые открылся иностранцам в 2015 году: местные жители лояльно относятся к приезжим, а застройщики готовы продавать недвижимость иностранцам.
Разберем самый частый вопрос о правах на купленную квартиру и о формах договоров с продавцами недвижимости.
- Земля во Вьетнаме является национальным достоянием и принадлежит государству.
- Застройщик покупает землю у государства не навсегда, а на конкретный срок и под конкретные цели.
- Существует различия в целях использования земли, которые строго регламентируют возможности застройщика.
- Итого выделяется 3 цели и соответственно 3 вида недвижимости: резиденция, туристические апартаменты и отель.
__________________________________________
1). Резиденция – в документах на землю у застройщика написано “на 50 лет”. В этом случае застройщик имеет право продавать в частную собственность квартиры иностранцам, но не более 30 % в одном комплексе.
Статус резиденция предполагает, что владельцы квартир этого комплекса имеют право отдавать своих детей в школу по этому району, а также пользоваться госпиталем в этом районе на льготных условиях.
У департамента строительства есть информация по плану развития всех районов города. Поэтому невозможно выдать всем застройщикам лицензии на “Резиденцию”, если в этом районе нет школ и госпиталя, может он и есть, но загруженность уже большая.
Для иностранцев возможность отдать своего ребенка во вьетнамскую государственную школу особого значения не имеет – так как экспаты обычно обучают детей в частных платных иностранных школах.
Статус резиденция означает, что все сделки купли-продажи должны совершаться через нотариуса, а также с продажи должен уплачиваться подоходный налог государству. После чего должна произойти смена свидетельства собственности на квартиру на имя нового владельца. При получении этого свидетельства также необходимо оплатить регистрационный взнос равный 0,5 % от цены по контракту.
В Нячанге статус “резиденция” есть только в 3 объектах Нячанга:
- 2 старых зданиях: Uplaza, Grand Muong Thanh – здесь все владельцы уже получили свидетельства собственности / красные книги. В здании Grand Muong Thanh – уже есть 30% иностранных владельцев. Поэтому при покупке там квартиры у вьетнамского продавца, сделка оформляется как “Дарственная”.
- а также в 1 новой: Scenia bay – это пяти-звёздочный недавно сданный в эксплуатацию комплекс, здесь пока контракт с застройщиком, но оформление красных книг государственного образца будет производиться гораздо позже, обычно это занимает 2-3 года после сдачи в эксплуатацию дома.
__________________________________________
2). Туристические апартаменты – в документах на землю у застройщика написано “на 50 лет”. С целью использования земли: “под бизнес” – вынуждены работать 90 % всех застройщиков. Это вовсе не означает, что иностранец не может быть владельцем квартиры в таком комплексе. Это означает, что форма договора с застройщиком на квартиру будет отличаться.
(В других странах тоже практикуется разделение по назначению земли и соответственно времени владения: Фрее-холд и лиз-холд )
Вопрос: Какую форму будет иметь контракт? И как защищены права иностранного покупателя?
Ответ: Сделка покупки квартиры в объекте со статусом “Туристические апартаменты” – будет оформлена как “аренда на 50 лет” для иностранного покупателя / либо как “контракт сотрудничества” на 50 лет. С такой формой договора работают практические все объекты на курорте Нячанг, в том числе элитные и дорогие, как Panorama, Champa Oasis, The Costa, Premier Havana, Star City, Napoleon, Marina Suite, Virgo, и другие.
Сделка купли-продажи квартиры в таком объекте может быть в двух видах, в зависимости от статуса объекта.
- Первый вид – статус объекта все еще новостройка. Тогда сделка происходит в офисе застройщика и имеет вид переуступки контракта с застройщиком. То есть вы получаете прямой контракт с застройщиком на ваше имя.
Если вы решите продать эту квартиру любому, в том числе иностранному, покупателю – вы приходите в офис застройщика оплачиваете ему фиксированную сумму за переоформление контракта (Обычно это 2% ). Застройщик печатает новый контракт на имя покупателя и теперь у покупателя вашей квартиры на руках прямой контракт с застройщиком. Ничего принципиально нового или пугающего тут нет. Вся история владения квартирой обнуляется. Все контролирует офис застройщика. ( Но до тех пор пока статус объекта новостройка)
- Второй вид – статус объекта уже “вторичка” / готовое жилье – в этом случае сделка происходит в офисе нотариуса. Составляется контракт “трансфера прав аренды” – по сути это то же самое что и контракт купли-продажи. В этом случае покупатель получает старый контракт продавца (контракт с застройщиком не меняется) + контракт трансфера прав аренды + бумага от застройщика о подтверждении смены владельца квартиры. В этом варианте сохраняется вся история владения квартирой. Здесь происходит регистрация факта продажи и оплата налогов продавца в размере 2 % от цены продажи.
Если, например, квартира продавалась и покупалась каждый год в течении пяти лет, то состав документов будет таким: оригинальный контракт с застройщиком на первого покупателя + 5 контрактов о трансфере прав аренды + справка от застройщика. И все эти документы вам будут нужны, если вы решите продать свою квартиру. У покупателя вашей квартиры к этому составу прибавится еще одни трансферный контракт.
Все два варианта имеют одинаковую юридическую силу. Разница только в количестве бумаги.
В договоре с застройщиком прописано, что вы можете распоряжаться своей квартирой: можете проживать, сдавать в аренду, можете продать и прочие операции с недвижимым имуществом, согласно законам и здравому смыслу. Здравый смысл очень важное явление, чтобы у всех было равное понимание своих прав и обязанностей, – были придуманы правила проживания в многоквартирном доме:
- не шуметь после 23 часов вечера,
- использовать квартиру только в личных целях для проживания – не вести бизнес в квартире (квартиру нельзя сделать юридическим адресом),
- не заставлять личными вещами общественные территории в подъезде,
- не содержать в квартире животных,
- не стеклить балконы, не курить в подъезде
- и прочее всем понятное.
Есть охрана и консьерж, чтобы решать вопросы с неадекватными соседями, а именно: выписывать им штрафы и отключать подачу воды и электричества пока не одумаются.
__________________________________________
3). Отель – в документах на землю у застройщика написано “на 50 лет”. Тут тоже есть варианты – когда у застройщика отеля есть желание сделать смешанный тип, владелец отеля может добавить на 2-3 верхних этажах своего здания “туристические апартаменты” и назваться кондотелем. Тут застройщик сам от себя может выписать любой сертификат на членство / контракт сотрудничества на 50 лет с целью получения пассивного дохода инвестором.
Иностранный покупатель апартаментов в кондотеле – соглашается с условиями продавца инвестора, а именно: проживать можно только 15 дней в году, а все остальное время эта квартира используется отелем для бизнеса и приносит гарантированный доход в размере обговоренном в контракте.
Данная модель инвестиционного сотрудничества используется во многих странах и набирает популярность у желающих получать пассивный доход. Эти 15 дней в году ваши и вы их можете даже сдать в аренду по своей цене.
При продаже своего номера в кондотеле – вы обращаетесь к застройщику и он либо сам выкупает его у вас, либо вы можете продать самостоятельно. При оформлении сделки вся процедура будет точно такая же как в случае с туристическими апартаментами – то есть будет смена контракта с застройщиком на имя нового владельца.
__________________________________________
Подводя итог всему выше сказанному,
- частная собственность на 50 лет,
- или аренда на 50 лет,
- или контракт инвестиционного сотрудничества на 50 лет,
- или дарственная на 50 лет, – это лишь разные формы договора купли-продажи квартиры. Покупая квартиру во Вьетнаме вы получаете сразу правоустанавливающие документы, как бы они не назывались. Это в любом случае ваше недвижимое имущество и вы им можете распоряжаться: сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить – на оставшийся по контракту с застройщиком срок.
