Как сдать свою квартиру в аренду в Нячанге и сколько на этом можно заработать?

Готовый бизнес план

для сдачи квартиры в аренду самостоятельно, как физ.лицо.

Для расчета возьмем следующие исходные данные:

Новая трехкомнатная квартира в Нячанге в комплексе Океаник: 2 спальни, 2 санузла, 58 м2 c красивой мебелью и современной новой техникой.

Была куплена по цене: 80.000 $

В среднем прибыль с аренды 7% в год от ее цены, 

это составляет: 5.600 $ в год

в месяц это: 470 $ грязными, из этой суммы нужно отнять:

• 10%  с резидентов ( и 20 % с не резидентов ) налог на доходы с частных лиц: 47 $. Если все делать официально и регистрировать клиентов – придется оплачивать подоходный налог,
• уборку 2 раза в месяц: 20 $ (если вы заказываете вьетнамскую уборщицу),

итого остается: примерно 400 $ чистыми каждый месяц, если вы самостоятельно занимаетесь сдачей квартиры в аренду с по-месячным тарифом.

Если вы самостоятельно сдаете свою квартиру по-суточно, тогда прибыль удваивается. Единственное, что стоит учесть это то, что затраты на электричество и на уборку сильно возрастут, так как данный вид аренды предполагает, что в стоимость все включено и клиенты не станут экономить электричество.

Кроме этого необходимо знать, что квартиры в жилых комплексах предназначенные для аренды нужно регистрировать в департаменте строительства как туристические апартаменты и получать на эту деятельность сертификат. После заселения клиентов – нужно подписать с ними стандартный контракт, сделать фото-копии их загран паспортов и приехать в отделение полиции курирующее данный дом и зарегистрировать иностранных жильцов (это временная прописка обязательная для иностранцев).

После регистрации на конкретный срок и по конкретной цене указанной в договоре аренды вам необходимо оплатить налог в размере 10 % от цены указанной в договоре аренды сразу за весь срок на который заселились клиенты.

Внимание: Налоговые ставки:

• для иностранных резидентов Вьетнама 10%. Если вы резидент, то у вас должна быть оформлена карта резидента – ВНЖ.
• Если владелец квартиры не является резидентом, то есть проживает во Вьетнаме менее 183 дней – в этом случае подоходный  налог 20 %.

Если вы (иностранец) планируете открыть компанию в Нячанге и заниматься арендным бизнесом.

Важно знать вьетнамские законы:

“Иностранная компания, зарегистрированная в Вьетнаме ( учредитель иностранец) не может  заниматься арендным бизнесом.”

Например:  есть желание у иностранца купить несколько квартир в Нячанге на имя своей компании и сдавать их от лица компании, оплачивая при этом все налоги и прочее. В этом случае действует это ограничение – купить квартиры на имя своей компанию иностранец может, но его компания не имеет права заниматься арендным бизнесом. Компания может купить квартиры для проживания своих сотрудников, но не может извлекать прибыль с аренды этих квартир.

Вопрос как это “лечить” ? Может открыть компанию 100 % вьетнамскую получить лицензию на арендный бизнес, а работать самому? В этом случае как оформлять квартиры: на иностранца “физ.лицо”, или на вьетнамскую компанию?

Ответ: оформлять на вьетнамскую компанию не безопасно –  если отношения с вьетнамским учредителем не заладятся, то иностранец рискует всё потерять.  Поэтому покупку квартир оформлять лучше на себя как на физ.лицо.

Тогда возникает следующий вопрос по налогообложению: если хозяин квартир подписывает контракт на управление / сдает в аренду свои квартиры вьетнамской компании (своей же), то в этом случае идет двойное налогообложение: и хозяин квартир должен оплачивать налог с дохода и его компания должна оплачивать налоги. Как же тогда быть, чтобы не переплачивать?

Ответ: варианта два

• или заниматься сдачей в аренду в частном порядке без регистрации юр.лица;
• или регистрировать отельный бизнес, там можно все оформить на имя вашей 100 % иностранной компании и оплачивать налоги только с чистого дохода по упрощенной системе налогообложения.

Чтобы иностранцу серьезно заниматься арендным бизнесом во Вьетнаме – нужно открывать ОТЕЛЬ.

Это вьетнамские законы разрешают иностранной компании!  Для отельного бизнеса можно купить хотя бы половину квартир на 1 этаже жилого дома (лучше всего целый этаж) и получить 2 дополнительные лицензии: пожарная лицензия, на основании которой оформляется отельная лицензия.

Размер инвестиций от 1.000.000 $ – останавливает многих (но не всех) иностранных предпринимателей. Почему так много денег требуется вложить?  Недвижимость во Вьетнаме не дешевая: купить этаж, это к примеру 16 квартир + сделать ремонт + маркетинг + организационные документальные расходы = выходит приличная сумма.

Но это в 10 раз дешевле, чем купить землю и построить свой отель во Вьетнаме. Такие примеры  успешного бизнеса в Нячанге есть – возьмем комплекс “Океаник”, в котором по такому принципу работают 5 компаний / отелей (внутри одного жилого комплекса).

Выводы по теме посуточной аренды (что и есть по сути отельный бизнес):

•  если ваш бюджет позволяет делать такие инвестиции – вам лучше всего подходит открытие отельного бизнеса, так как в этом случае налог будет минимальный, вы сможете продемонстрировать документально свои расходы и получить налоговые вычеты. Деятельность будет осуществляться законно, вы сможете на себя, на свою семью и персонал оформить ВНЖ для длительного проживания во Вьетнаме это очень удобно.
• если вы не готовы инвестировать большие суммы в бизнес, а планируете только “пристреляться” и изучить изнутри этот рынок – можете заниматься арендой в частном порядке, как большинство жителей Нячанга и поступает. Для получения ВНЖ для себя и семьи – вы можете открыть компанию 100 % иностранную на себя с деятельностью: “консалтинг” или IT и прочее что не требует дополнительных разрешительных документов. Расходы по компании будут минимальными, если вы не декларируете доходы компании. Наше агенство оказывает помощь по всем бизнес вопросам клиентам, покупающим через нас недвижимость. В том числе мы предоставляем вьетнамского номинального директора и бухгалтера по минимальным ценам.

Если вы хотите пассивно получать прибыль не находясь во Вьетнаме и ничего не контролируя, тогда нужно подписать контракт на управление квартирой с агенством недвижимости.

Надо сказать, что в Нячанге арендный бизнес ведут все, так как это курортный город. Но ведут по-разному. Пока нет серьезного русского агентства с достаточным опытом в сфере управления недвижимостью.

Многие постоянно живущие в Нячанге русские ребята занимаются арендой, они помогут хозяину квартиры найти клиентов на месяц-два  в высокий сезон, но они не будут решать технические вопросы по квартире. Так как этот вид сотрудничества предполагает только одноразовую услугу по поиску клиентов.

Там нет никаких контрактов – обычно все договоренности в устном виде: он приводи вам клиента – вы ему оплачиваете комиссионные и все на этом.

Управление недвижимостью предполагает решение всех вопросов по вашей квартире в момент вашего отсутствия в стране.  Поэтому  должен быть подписан контракт на доверительное управление недвижимостью с четкими условиями. В свою очередь агентство, ведя данную деятельность, обязано иметь лицензию и оплачивать налоги.

Ситуация такова, что частные риэлторы не против взять на себя функцию управления недвижимостью, но не хотят регистрировать компанию и платить налоги с этой деятельности.

Администрация жилого здания очень бдительно следит за тем, кто заселяется – владельцы квартиры или туристы. Если будет выяснено, что хозяин не официально сдает свою квартиру в аренду, то могут принять меры административного характера – выписать штраф и отключить подачу воды и электричества в квартиру до момента решения хозяином этой проблемы.

И если такое случиться – частный риэлтор ничего не сможет сделать без присутствия хозяина квартиры. Для решения таких вопросов у него должна быть доверенность от хозяина, контракт и бизнес лицензия. А до этого пока никто из русских риэлторов не созрел ни морально ни финансово, не говоря уже об языковом барьере.

Поэтому  сотрудничество с частными риэлторами удобно только в плане поиска клиентов, но управлять квартирой официально они не смогут.

Остается искать местное вьетнамское агентство, которое имеет лицензию и занимается такой деятельностью официально. К счастью они есть, нужно только определиться в схеме сотрудничества.

Когда вы собираетесь заключать контракт с агенством, то нужно знать, что есть 2 варианта контракта: гарантированная прибыль или по-факту заселения клиентов.

Давайте разберем в чем разница.

1). Гарантированная аренда:

это означает, что не зависимо от обстоятельств вы получаете фиксированную прибыль каждый месяц. Данный вид арендного соглашения может гарантироваться агенством только при посуточной аренде. Это означает, что квартира будет использоваться как номер отеля. Вы подписали контракт с агенством, у которого есть лицензия на отельный бизнес. Срок контракта обычно 1 год и уже не можете приехать сами в ней пожить бесплатно в течении этого времени, придется выкупать в ней проживание по цене агенства. Если расторгните контракт досрочно – вам штраф в виде потери депозита в двойном размере.

Никакой свободы в решениях и нет возможности выбирать жильцов – будут заселять всех, кто забронировал без разбору: курящих, с маленькими детьми, пьющих и гулящих… китайцев

Плюс этого типа аренды только один: вы получите гарантировано 7-8 % в год от цены купленной квартиры.

Минусы – быстрый износ мебели и техники, из чего следует, что придется чаще ремонтировать квартиру за свой счет.

Агенство  поддерживает все в рабочем состоянии в момент использования вашей квартиры и при окончании контракта должно вернуть вам квартиру в том же виде, в каком они ее от вас получили в управление. Это значит, что стены могут подкрасить и провести мелкий косметический ремонт.

Конечно, есть такой механизм как возвращаемый депозит сохранности имущества, который обычно равен сумме аренды 1-2 месяцев, его берут с агенства и хозяин возвращает его в конце срока аренды если нет поломок по вине жильцов. Поэтому лучше заранее сделать опись имущества и напротив каждого пункта указать размер штрафа, если оно будет испорчено или потребует ремонта или замены. Таким образом вы заранее себя обезопасите и у вас будет дополнительный рычаг, чтобы удержать из депозита требуемую для ремонта сумму без скандалов.

2). Работа с агентом по-факту.

Аренда с получением прибыли по-факту заселения клиентов: это более гибкий вариант, оставляющий для вас больше свободы. Вы можете сразу обговорить категорию клиентов которых вы не хотите: с животными, детьми, китайцев и прочее.

Оплата комиссии агенству производиться по факту нахождения клиента и составляет 10% от аренды ежемесячно.

Вы можете сразу обговорить даты, на которые вам самим хочется приехать пожить в своей квартире, чтобы на это время клиентов не было.

Агенство может осуществлять от вашего лица такие действия как:  брать с жильцов возвращаемый депозит сохранности имущества при заселении и отдавать его в день выезда, помогать жильцам оплачивать счета за жкх, настраивать интернет и кабельное тв, заказывать уборку квартиры перед заселением клиентов, вызвать сантехника или рабочего если что-то нужно отремонтировать, но ремонт за ваш счет. Но не ожидайте ничего более того. Особенно каких-то действий в нерабочее время: заселить клиентов ночью или срочно приехать в квартиру, чтобы что-то проверить, починить и прочее.

Плюсы: вы можете осуществлять контроль и получать отчет о происходящем. Можете отправить своих друзей или родителей отдыхать в вашу квартиру и гибко все организовать с агенством, чтобы помогли, встретили, прибрались.

Квартира при сдаче в аренду используется одной семьей в течении длительного срока и сохраняется лучше. Это означает, что косметический ремонт можно делать гораздо реже.

Минусы: бывает простой 1-2 месяца в году, когда нет клиентов, межсезонье. Это означает, что жкх платить вам за квартиру, агенство не несет ответственности за простой.

Какой вариант лучше каждый хозяин квартиры решает сам для себя.

Друзья, наше агенство работает только с контрактом по-факту нахождения клиентов!

Для работы по аренде у нас зарегистрирована 100% вьетнамская компания,  есть специальные сотрудники –  вьетнамочки, которые говорят по-английски и решают все вопросы по квартире. Но с хозяином квартиры они могут переписываться только на английском языке.  Также компания сотрудничает с другими русскими и вьетнамскими риэлторами для поиска клиентов. 

Раньше я сама занималась арендой, поэтому у меня на канале ютюб так много видео по аренде. Сейчас я лично занимаюсь только продажей недвижимости. Поэтому  при необходимости могу вас направить по вопросам аренды к нашим вьетнамским сотрудникам.  Вы всегда можете расторгнуть контракт на управление, если найдете другое агенство или решите самостоятельно вести бизнес.

Кроме того важно отметить, что занимаясь данной деятельностью официально управляющая компания  обязана оплачивать налоги. Поэтому при подписании контракта на управление квартирой вы сообщаете какую сумму вы хотите получать чистыми на руки, и к ней вьетнамочки сами добавляет интерес агенства и налоги. Отчет в формате таблицы высылается клиентам каждые полгода на электронную почту.  

Как вам получать прибыль с аренды от агенства, если вы не во Вьетнаме?

2 способа выбираете какой вам подходит лучше:

• офис накапливает вашу прибыль и передает вам ее наличными в день вашего возвращения во Вьетнам;
• офис кладет прибыль в валюте VND на ваш персональный счет в банке VP Bank так как именно в этом банке пока существует приемный банкомат и можно пополнить счет самостоятельно без контроля сотрудников банка.